点点金物业服务质量不高、业委会无法成立？这场论坛探讨了如何破解物业治理难题

近日点点金，由市委组织部指导，普陀区委组织部和上海广播电台承办的“新时代好班长——居村党组织书记论坛”在普陀区图书馆举行。论坛围绕党建引领物业治理主题，共同探讨居民区党组织如何发挥领导作用、推动党建引领物业治理不断深化提升，让人民群众有更多获得感、幸福感、安全感。

党组织牵头，“组合拳”破解治理顽疾

普陀区长寿路街道永定新村居民区党总支书记龚顺美展示的两张照片，揭示了东新支路55弄的蜕变。

四年前，这里棚户私搭、消防通道堵塞、僵尸车占道，物业费收缴率连续12年不足10%；如今，小区环境大变样、收缴率大幅跃升。这个“老大难”小区如何实现逆袭？龚顺美分享了解题密码：“拆建管美”四步法。拆出公平，党员带头自拆违建；建出智慧，居民共同参与设计，将三角荒地变“睦邻廊”；管出质价，物业公司主动提供三个月免费安保，让居民真切感受到服务价值；美出认同，停车费反哺绿化更新，昔日反对者当选业委会委员，“被管起来的幸福”写进公约。

松江区九里亭街道奥林匹克花园作为全市单一居委会管辖户数最多的小区之一，外墙大面积脱落问题困扰居民多年，但面对高昂的修缮费用，工程迟迟无法推进，居民区党总支书记沈春欢带领居民打出“协商+创新+联动”组合拳点点金，居民区党总支组织业主、开发商、物业等多方主体召开50余次协调会，共同商定修缮方案，逐楼精准测量维修面积，7天实现了23个楼道100%表决通过，确保老百姓每一分钱都用在刀刃上，推动多年顽疾得到根治。

闵行区马桥镇夏朵园居民区同样也面临维修难的问题，水泵设备老化导致居民用水难，居民投诉频繁，但业委会提出的200万改造方案又引发质疑。党总支书记夏梅明白，从“用水难”到“用钱难”，关键是信息不对称。她第一时间找到业委会，一起商量解决对策，通过组织座谈会听取意见，创设“水泵房开放日”、组织居民参观改造前后的设备等方式，让居民直观了解改造细节，得到了居民的理解与支持，顺利完成了25个水泵房的改造，成功化解信任危机。

选好领头人，是推动业委会发挥作用的关键一环

普陀区长风峰璟苑业委会主任崔晓超的经历，是业委会建设走向专业化和透明化的缩影。

四年前，这个外资开发的多形态小区矛盾重重，最棘手的是18部叠墅电梯因未备案，维修资金无法启用。在居民区党组织动员下，退伍军人崔晓超临危受命，带领业委会破解难题：在党组织协调下，与市场监管部门、物业、开发商开展四方会谈，逐条研究《特种设备安全法》，厘清开发商责任。

通过专业论证加上协调艺术与执行力，成功打破僵局，开发商履行维修义务，物业承接维保，问题得到妥善解决，物业费收缴率直线回升。崔晓超感慨，“业委会不能光凭热情，读懂法规、算清账目、协同发力，才是破解难题的金钥匙。”

浦东新区张江镇藿香路居民区党总支书记张锋谈到，采用酬金制的物业运行模式，核心在于专业化的业委会，他坚持“选好人、教方法、立规矩”，主动挖掘业主中各个领域精英人才，动员一名有丰富管理经验的外企高管担任业委会主任。同时，党组织搭台“教方法”，每月月末与业委会和物业公司联合接待业主，倾听居民意见。居民区党总支还设定每年完成10件实事项目的目标，8年来高效完成墙面改造、沉降缝修复等86件实事项目，赢得小区居民的信任，业委会主动向居民区党组织报告重大事项，小区在不增费、不降质、不依赖政府投入的前提下，物业服务质量显著提升。

在杨浦区四平路街道鞍山一村第三居民区，面对辖区内一栋商住两用塔楼电梯设备老化的问题，居民区第三居民区党总支书记陈华找出问题裉节，由于业委会一直未成立、维修资金无法使用，设备维修迟迟无法推进。陈华用半年多时间推动成立业委会并指导业委会有效开展工作。在这一过程中，他有两个法宝：第一个是“走”，党总支与大楼里的党员骨干一起，挨家挨户开展宣传动员；第二个是“交叉任职”，居委会主任通过法定程序担任业委会主任，委员中有三名是党员骨干，形成了较强的工作合力，为后续维修资金启用和新物业公司选聘打下了坚实基础。

“红色物业”算“民心账”，质价双升解“死循环”

“这账算不平了，服务眼看要掉链子！”2018年，接管大上海城市花园项目的顾经理曾向沙田物业党总支书记赵小凤递交辞呈。

这个16年未涨物业费的小区陷入死循环：1.68元/平方米的费用入不敷出，物业连年亏损，居民因感受不到服务拒绝调价。赵小凤带领党员骨干发起透明攻坚战：街道第三方机构摊开账本，年缺口清晰可见；党员接待组叩开业主家门，公开信详列人力成本涨幅；业委会中的党员带头释疑解惑。最终，业主大会以80.85%同意率通过调价方案。赵小凤说：“调的不只是0.6元费用，更是用透明重建的信任纽带。”

上海大学社会学院教授黄晓春指出，解决业主与物业公司的矛盾关键在于抓好两件事：一方面是解决信息不对称问题，搭建好双方沟通交流的平台；另一方面是实现激励兼容，让物业公司干得越好越被奖励。在推进物业治理中，要充分发挥业委会作用，业委会代表业主利益，且具有公共性，围绕业委会成立和有效运作存在的诸多难题，居民区党组织要发挥好引领作用，健全党建引领下的三驾马车机制，更好赋能业委会、破解治理难题，为治理共同体建设提供更多支撑。